よくある質問

A　最初は、お電話またはホームページのお問い合わせフォームからご連絡ください。

　おって詳細をご案内いたします。

A　予約は必要ありませんが、出張等で不在のことがありますので、お電話またはホームページの「お問い合わせフォーム」よりご連絡をお願いいたします。

　おって詳細をご案内いたします。

A　いいえ。初回の相談は無料で承っております。

A　はい。お電話または、お問い合わせフォームでご連絡をいただければ、可能な限り営業時間外でも対応いたします。

A　原則として面接（対面）でのご相談となります。

A　はい。場所は当事務所のほか、ご希望がございましたら相談者様のご自宅へお伺いして実施することも可能です。

　出張をご希望の場合は、あらかじめご連絡をお願いいたします。

A　相談の内容によって変わってくるため、初回相談時には持参いただかなくとも構いませんが、不動産の登記についての相談であれば、固定資産税の納税通知書（又は評価証明書）を持参いただいた方がよいです。

A　相談の当初は、ご本人からの相談でなくともお受けいたしますが、正式にお受けする場合には、必ずご本人と面談の上、ご本人であることの確認と意思の確認を行います。

A　いいえ。正式なご依頼は、基本的には、ご相談後に費用のご提示をしてからになりますので、その後に正式にご依頼いただくかどうかを判断していただいて構いません。

A　当事務所では、以下の4つのステップで手続きを進めます。


●STEP1　お問い合わせ・ご相談

　初回相談は無料です。まずはお電話またはお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

　ご相談内容をお伺いし、面談の日時を調整いたします。

　なお、こちらからご自宅等にお伺いすることも可能ですので、ご希望の場合はお申し出ください。


●STEP2　面談・内容の確認

　ご相談内容を詳しくお伺いし、必要な手続きや今後の流れについてわかりやすくご説明いたします。

　ご不明な点やご不安なことがあれば、どうぞ遠慮なくお聞かせください。


●STEP3　お見積り・ご依頼

　ご相談内容をもとに、手続きの内容と費用についてご説明いたします。

　費用は、司法書士報酬のほか、登録免許税（登記の際に納付する税金）や各種証明書の取得費用などの実費が別途必要となります。

　相続登記など手続きの内容によっては、相続人の人数や不動産の数によって費用が異なる場合がありますので、詳細を確認のうえお見積りをご案内いたします。

　費用の内訳についてもわかりやすくご説明し、ご納得いただいたうえで正式にご依頼いただきます。


●STEP4　手続き開始・完了
　必要書類の収集・作成、登記申請など、手続きを進めてまいります。

　進捗状況についても適宜ご報告しながら、手続き完了まで丁寧にサポートいたします。

A　手続き全体にかかる期間は、大きく「書類収集・準備の期間」と「登記申請から完了までの期間」に分かれます。


●書類収集・準備の期間
　必要書類の収集や内容の確認にかかる期間は、手続きの種類や事案の内容によって大きく異なります。

　相続登記の場合、相続人の人数や相続の形態によって収集すべき戸籍の範囲が変わるため、特に期間に差が生じやすくなります。

　例えば、相続人がお子様お一人というケースでは比較的短期間で準備が整いますが、相続人が多数いる場合や、相続が複数世代にわたって発生している場合（数次相続）は、戸籍の収集だけでも相当の時間を要することがあります。

　また、相続人全員での遺産分割協議が必要な場合は、協議がまとまるまでの期間も加わります。


●登記申請から完了までの期間
　法務局に登記を申請してから完了するまでの期間は、登記所によって異なりますが、熊本県内であればおおむね2週間程度が目安です。

　手続きのスケジュールについては、ご依頼の際にご説明いたします。お気軽にご相談ください。

A　ＪＲ西熊本駅からは徒歩15分ほど、産交バス薄場バス停からは徒歩7分ほどの場所にございます。

　住宅街の中に位置しており、周辺は一部道幅が狭い箇所がございますので、お気をつけてお越しください。

A　はい。敷地内に1台分の駐車スペースをご用意しております。

　お車でお越しの際はご利用ください。

　なお、周辺には有料駐車場はございません。

A　対応地域は、熊本市内およびその近郊エリアですが、熊本県内全域であればどこでも対応可能です。

　まずはお気軽にご相談ください。

A　たとえば、相続、売買、贈与などによって不動産の名義を変える場合、その不動産の固定資産評価額によって登録免許税（登記の申請についてかかる国税）の額が変わってきますし、相続登記では、相続人の人数、不動産の数、必要書類の内容などによっても費用が異なります。

　そのため、まずは詳しい状況を確認させていただいた上で、お見積もりを提示いたします。

　相談内容を基に、手続きの内容や費用について丁寧にご説明いたしますのでご安心ください。

A　はい。司法書士の報酬（実費以外の手数料）とは別に、国に納める登録免許税や、戸籍謄本等の取得費用などの「実費」が別途かかります。

Ａ　所有権の移転など、権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません。

　登記権利者とは、登記をすることによって登記上直接利益を受ける者です（売買でいえば買主）。

　登記義務者とは、登記をすることによって登記上直接不利益を受ける者です（売買でいえば売主）。

Ａ　登記の申請を代理して行う専門家は司法書士と土地家屋調査士です。

　司法書士は，所有権の移転や抵当権の設定などの不動産の権利に関する登記の代理申請を，土地家屋調査士は，建物の新築の登記や土地の分筆などの不動産の表示に関する登記の代理申請を専門に行っています。

　当事務所では、所有権移転登記・抵当権設定登記・相続登記などの権利に関する登記申請を承っております。

　お気軽にご相談ください。

Ａ　通常、売買による名義変更の登記申請には、以下の書類が必要です。

　なお、ケースによっては、これ以外にも必要な書類があります。

⚫︎ 登記申請書
　司法書士が作成する書類で、どの不動産について、誰から誰へ、どのような原因で名義を変えるかを法務局に申請するものです。

⚫︎委任状
　お客様から司法書士に手続きを依頼することを証明する書類です。
　売主・買主それぞれにご署名・ご捺印（売主の方は実印が必要です。）いただきます。

⚫︎登記原因証明情報
　「登記の原因となった事実又は法律行為とこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報」のことで、売買でいえば、売買契約がされたこと、その契約に基づき売買が行われ、その結果、買主が所有者となったことを証明する情報です。
　売主（登記義務者）の方の押印が必要となります。

⚫︎登記識別情報（または登記済証）
　売主の方が、今回売る不動産を取得した際に法務局から交付された書類で、いわゆる「権利証」にあたります。
　売主が真正な所有者であることを確認するために添付が必要です。

⚫︎印鑑登録証明書
　売主の方の実印についての印鑑登録証明書です。発行から3か月以内のものが必要です。
　
　印鑑証明書は、①申請人が本人であること、②登記を申請する意思があること、③申請書などに押された印が真正な印であること、これらを法務局（登記官）が確認するために添付するもので，虚偽の登記を防止するために求められます。

　法務局への原本提出が必要となりますので、手続き後はお返しできません。


⚫︎住所証明書（住民票）
　買主の方の住民票です。登記記録に新しい所有者の住所を記録するために使用します。手続き完了後に原本をお返しすることができます（「原本還付」という手続きです。）。

　なお、所定の登録免許税を納付する必要があります。

Ａ　登記識別情報とは、売買や抵当権の設定登記などの権利の登記が完了したときに、自らが登記名義人となった申請人に対して通知されるアルファベットと数字が組み合わされた１２桁の符号で、不動産についての暗証番号のようなものです。

　従前は、登記済証（権利証）と呼ばれていたもので、2004年の法律の改正により、「登記識別情報」になりました。

　登記識別情報は、不動産を売ったり、抵当権を設定したりするなど、権利に関わる登記申請の際に、登記名義人本人であることを証明するために必要になります。

　登記識別情報は一度発行されたら、再発行されることはありませんし、符号が第三者に知られると不正登記のリスクもありますので、厳重に管理することが重要です。

　なお、登記識別情報を失効させたい場合（盗難・紛失が疑われる場合など）は、法務局に対して「登記識別情報の失効の申出」を行うことができます。申出後は、その符号は一切使用できなくなります。

　保管方法についてもご不明な点があればお気軽にお尋ねください。

Ａ　登記識別情報は再発行されません。しかし、紛失・不明の場合でも、つぎのいずれかの方法などで登記申請を進めることができます。

①　事前通知制度
　登記識別情報を提供できない場合、法務局から登記名義人（売主）の住所に本人確認のための書面（事前通知書といいます。）が送付されます。登記名義人が一定期間内に法務局に対して申出（確認）をすることで、登記は可能です。

②　本人確認情報の提供
　司法書士などの資格者代理人が、登記名義人本人であることを確認した旨の「本人確認情報」を作成・提供することで、事前通知を省略して登記の申請ができます。

　登記識別情報が見当たらない場合は、お気軽にご相談ください。

A　相続による名義変更の登記申請に必要な書類は、法定相続（民法で定められた相続分どおりに相続する方法）によるのか、遺産分割協議（相続財産の分け方などを相続人全員で話し合って決める方法）によるのか、また遺言書の有無などによって異なります。

　ここでは、もっとも多いケースである遺産分割協議による相続登記に必要な書類をご説明します。

　売買の場合と同様、登記申請書・委任状が必要であるほか、所定の登録免許税の納付が必要です。

　なお、ケースによってはこれ以外にも書類が必要になる場合があります。

１　亡くなった方（被相続人）について必要な書類
①　出生から死亡までの戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）・除籍全部事項証明書（除籍謄本）
　被相続人の相続人が誰であるかを確認するために必要です。
　なお、必要な戸籍の範囲は相続人の範囲によって異なります（例えば、被相続人の兄弟姉妹が相続人となる場合は、被相続人の父母の出生から死亡までの戸籍も必要になります）。詳しくはお気軽にご相談ください。

②　住民票の除票または戸籍の附票の写し（本籍の記載があるもの）
　登記記録上の被相続人の住所と、戸籍上の本籍のつながりを確認するために必要です。登記上の住所と本籍が一致している場合は不要です。


２　相続人について必要な書類
①　相続人全員の戸籍全部（個人）事項証明書
被相続人が亡くなった日以後に発行されたものが必要です。

②　不動産を相続する相続人の住民票または戸籍の附票の写し（本籍の記載があるもの）
登記記録に新しい所有者の住所を記録するために使用します。

③　遺産分割協議書
相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するかを取り決めた書面です。相続人全員が実印を押印する必要があります。

④　相続人全員の印鑑登録証明書
遺産分割協議書に押印した実印が本物であることを証明するために必要です。


３　相続関係説明図について
　相続関係説明図とは、被相続人と相続人全員の関係を一覧にした図です。法律上の添付義務はありませんが、これを作成・添付することで、①の戸除籍謄本類の原本を手続き完了後にお返しすることができます。当事務所では原則として作成・添付しております。

４　書類の原本還付について
　登記申請に添付した書類のうち、原本をお返しできるものとできないものがあります。
　戸除籍謄本・遺産分割協議書・印鑑登録証明書・住民票は、相続関係説明図の添付と原本還付の手続きを行うことにより、手続き完了後に原本をお返しすることができます。
　これらの書類は他の相続手続き（金融機関での預貯金の解約など）でも使用することが多いため、原本還付をご希望の場合はご依頼の際にお申し出ください。

A　売買、相続などによる所有権の移転の登記、所有権の保存の登記、抵当権の設定の登記、根抵当権の設定の登記、配偶者居住権の設定の登記などの申請をする場合は、法律（登録免許税法等）で定められた登録免許税を納付する必要があります。

　登録免許税額は、原則として、課税標準に所定の税率を乗じて計算することになっています。

　課税標準は、申請する登記の種類によって、
　①　不動産の価額による場合
　②　債権金額による場合
　③　不動産の個数による場合
の3つの場合があります。

　①の代表的なものは、売買や贈与、相続などの所有権移転登記です。
　②の代表的なものは、抵当権設定登記です。
　③の代表的なものは、抵当権抹消登記や所有者の住所の変更登記などです。

　登録免許税の計算や軽減措置の適用については、ご依頼の際にお見積りとともにご説明いたします。

A　登録免許税は、課税標準 × 税率 で計算します。

　不動産の売買等の場合の課税標準は、固定資産課税台帳の価格になります。

　これは、固定資産課税明細書に「価格」又は「評価額」と書かれている価格のことで、「固定資産税課税標準額」とは異なりますので、注意する必要があります。

　税率は、土地の売買の場合、本来1000分の20ですが、軽減措置が採られており、令和１１年３月３１日までは1000分の15で計算します。

　たとえば、土地の価格（評価額）が1,250,600円の場合の登録免許税は、次のとおりです。

　1,250,000円（千円未満切捨て）×15/1000＝18,750円

　登録免許税：18,700円（百円未満切捨て）

A　登録免許税は、課税標準 × 税率 で計算します。

　相続による所有権移転登記の場合の課税標準は、売買の場合と同様、固定資産課税台帳の価格になります。

　税率は、相続の場合、1000分の4です。売買（1000分の15～20）と比べて低く設定されています。

　たとえば、土地の価格（評価額）が1,250,600円の場合の登録免許税は、次のとおりです。

　1,250,000円（千円未満切捨て）×4/1000＝5、000円

　登録免許税：5,000円（百円未満切捨て）


免税措置について
　土地の相続登記については、令和9年3月31日までの間、次の場合は登録免許税が免除されます。

①　土地の評価額が100万円未満の場合
　固定資産課税台帳の価格が100万円に満たない土地については、登録免許税はかかりません。

②　相続が重なった特定のケース（いわゆる数次相続）
　相続により土地を取得した方が、その土地の相続登記を完了しないまま亡くなった場合、その亡くなった方を登記名義人とする登記については、登録免許税が免除されます。これは、長期間にわたって相続登記が放置されてきた土地の解消を促進するための特例です。

　このケースに該当するかどうかはケースバイケースですので、詳しくはお気軽にご相談ください。

　なお、いずれの場合にも登記の申請書に免税措置の根拠規定を記載しなければなりません。